Grundsteuer

Jeder Eigentümer eines Grundstücks ist in Deutschland verpflichtet, jährlich Grundsteuer abzuführen. Sie wird durch das Wohnsitzfinanzamt festgesetzt und von den Gemeinden erhoben.

Die Grundsteuer ist eine sogenannte Realsteuer und wird einmal jährlich fällig. Unterschieden wird grundsätzlich zwischen der Grundsteuer A und der Grundsteuer B. Erstere fällt für agrarisch (landwirtschaftlich) genutzte Flächen, letztere für bebaute und unbebaute Grundstücke (zum Beispiel Wohneigentum) an. Das Finanzamt ermittelt anhand der Faktoren Einheitswert und Grundsteuermesszahl den sogenannten Grundsteuermessbetrag, der an die Gemeinde übermittelt wird. Sie multipliziert den Messbetrag mit dem Hebesatz, der für die entsprechende Wohngegend gilt und erlässt einen Bescheid. Die Zahlung der Grundsteuer (GrSt) erfolgt dann entweder vierteljährlich mit einem Viertel des Jahresbetrages oder auf einmal.

Jeder Eigentümer eines Grundstückes ist verpflichtet, Grundsteuer zu zahlen. Darunter fallen für die Grundsteuer A alle Land- und Forstwirte, für die Grundsteuer B jeder andere Grundstückseigentümer. Demnach sind auch Mieter verpflichtet, Grundsteuer abzuführen, da sie mit der Miete einen Teil des Grundstücks für sich beanspruchen. In diesem Fall legt der Vermieter die Steuer in Form von Nebenkosten auf die monatlich zu zahlende Miete um.

Die beiden Arten der Grundsteuer – A und B

Generell ist zwischen Grundsteuer A und B zu unterscheiden – welche du zahlen musst, bestimmt sich dabei in erster Linie nach der Nutzung deines Grundstücks. Wir erklären die Unterschiede.

Die Grundsteuer A: Agrarische Nutzung

Die Grundsteuer A gilt für alle land- und forstwirtschaftlichen Betriebe. Hast du beispielsweise einen Bauernhof, musst du für diesen die Grundsteuer A zahlen. Unter die landwirtschaftlich (agrarisch) genutzten Flächen fallen darüber hinaus Ackerland, Waldbestände und Wiesen.

Der Grundsatz: Für jedes Grundstück in deinem Besitz zahlst du Grundsteuer A, sofern es land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird.

Die Grundsteuer B: Andere Nutzungen

Für alle Grundstücke, die nicht agrarisch genutzt werden, ist die Grundsteuer B zu zahlen. Wie du dir sicher vorstellen kannst, fällt die Mehrheit der Flächen daher unter die Grundsteuer B. Dazu zählen zum Beispiel Miet- und Geschäftsgrundstücke, Wohneigentum oder eine einfache Hütte.

Wichtig: Das Gesetz trifft keine Unterscheidung zwischen bebauten und unbebauten Grundstücken. Es ist also unerheblich, ob du auf deinem Grundstück bereits ein Haus gebaut hast. Sofern du es nicht land- oder forstwirtschaftlich nutzt, fällst du unter die Grundsteuer B.

Die Grundsteuer berechnen: Grundlagen der Festsetzung

Die Grundsteuer wird in Deutschland nach dem sogenannten Einheitswertverfahren ermittelt. Für jedes Grundstück beziehungsweise die Region, in der es liegt, gibt es einen sogenannten Einheitswert pro Quadratmeter. Er gibt an, wie viel der Grund und Boden wert ist. Zusammen mit dem Grundsteuermessbetrag und dem gemeindeabhängigen Hebesatz ergibt sich eine zu zahlende Steuer. Wegen der teils großen Unterschiede bei den Einheitswerten, selbst in Nachbargemeinden, lohnt sich ein Vergleich der unterschiedlichen Bodenwerte.

Diese Faktoren spielen bei der Berechnung und Festsetzung der Grundsteuer die Schlüsselrolle:

• Der Einheitswert: Er gibt an, wie viel ein Grundstück mit oder ohne dem jeweiligen Gebäude inklusive aller Ausstattungsmerkmale wert ist. In die Berechnung des Einheitswertes fließen auch Faktoren wie Lage und Größe ein.
• Der Grundsteuermessbetrag: Er ist in §15 des Grundsteuergesetzes (GrStG) festgelegt und wird in Promille angegeben. Wie hoch der Messbetrag ist, hängt wieder von der Art des Grundstücks (bebaut/unbebaut) und im Falle von bebauten Grundstücken von der Art der Bebauung ab. Für Einfamilienhäuser gilt beispielsweise eine Messzahl von 2,6 oder 3,5 Promille.
• Der Grundsteuer Hebesatz: Er wird nicht gesetzlich geregelt, sondern von jeder Gemeinde selbst festgelegt. Der Hebesatz gibt an, mit welchem Faktor die gesetzlich zu zahlende Grundsteuer zu multiplizieren ist. Zahlst du beispielsweise gesetzlich 1000 Euro GrSt und der Hebesatz deiner Gemeinde beträgt 3,5, steigt deine Grundsteuerschuld auf 3500 Euro.

Wie wird die Grundsteuer berechnet?

Nun haben wir die wichtigsten Begrifflichkeiten rund um die Festsetzung der Grundsteuer geklärt. Die einzelnen Faktoren werden jetzt in einem komplexen Verfahren kombiniert, wodurch sich am Ende die zu zahlende Grundsteuer ergibt.

Das Verfahren lässt sich am besten anhand eines kurzen Beispiels erklären:

Wir rechnen mit einem Einheitswert von 30.000 Euro, einer Steuermesszahl von 2,6 Promille und einem Hebesatz von 5,34 (deutscher Durchschnittswert).

Die Berechnung sieht dann so aus: 30.000 Euro x 2,6 x 5,34 (Einheitswert x Messzahl x Hebesatz). Heraus kommt eine zu zahlende Grundsteuer (jährlich) von 416, 50 Euro.

Wenn du für dein Grundstück die Grundsteuer selbst berechnen möchtest, legen wir dir den kostenfreien Grundsteuerrechner ans Herz. Wichtig hierbei: Da du den Einheitswert deiner Immobilie vermutlich nicht kennst – auch die Finanzämter geben ihn nicht ohne weiteres heraus – arbeitet der Rechner mit Gebäudetyp und –standort. Du benötigst lediglich den Kaufpreis, die Stadt (Postleitzahl) und die Art des Grundstücks/Gebäudes.

Wie viel Grundsteuer kann ich auf meine Mieter umlegen?

Als Vermieter bist du selbst Eigentümer eines Grundstücks und dementsprechend verpflichtet, die jährliche Grundsteuer abzuführen. Da deine Mieter durch die Miete, die sie zahlen, aber ebenfalls einen Teil des Grundstücks besitzen, kannst du die Grundsteuer entsprechend des Anteils der Wohnung am Gesamtgrundstück umlegen. Um den konkreten Nebenkostenanteil auszumachen, gehst du folgendermaßen vor:

Du ermittelst die Gesamtfläche des Grundstücks inklusive aller Bestandteile. Dieser Wert entspricht 100 Prozent. Nun ermittelst du die Größe jeder Wohnung und allen Bestandteilen (Parkplatz, Garten, Kelleranteil und so weiter) und rechnest den Prozentsatz aus, der auf die einzelne Wohnung entfällt. Entsprechend dieser Prozentzahl beteiligst du den Mieter an der Grundsteuer.

Ist die Grundsteuer verfassungswidrig?

Kurz gesagt: Ja. Die Einheitswerte für Grundstücke wurden seit über 50 Jahren nicht mehr an die aktuellen Gegebenheiten angepasst, was besonders in Metropolen wie München dazu führt, dass Immobilienbesitzer völlig ungleich behandelt werden. Denn: Die Einheitswerte von 1950 entsprechen schlicht und ergreifend nicht mehr den tatsächlichen Werten. Dementsprechend hat das Bundesverfassungsgericht die aktuellen Berechnungsgrundlagen der Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt, die Methode wird aber bis Ende 2019 weiterhin angewandt. Bis zu diesem Zeitpunkt muss ein verfassungskonformes Gesetz für die „neue“ Berechnung der Steuer beschlossen sein – die Grundsteuerreform.